O brasileiro sempre investiu bastante em imóveis. Parte disso pela segurança de ter um bem físico, mas, também, pela proteção que o preço de um imóvel dá, em teoria, contra um histórico longo de inflação no país. Isso porque os preços de aluguéis são indexados e o valor destes imóveis, na maioria dos casos, teve valorização em relação à inflação.

Investir em imóveis pode ser caro e, muitas vezes, extremamente burocrático. Por isso, os fundos imobiliários vem se tornando uma opção cada vez mais popular. Nesse texto, você vai encontrar:

  • O que são Fundos Imobiliários
  • Tipos de Fundos Imobiliários
  • Por que investir em Fundos Imobiliários

O que são Fundos Imobiliários

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) buscam gerar rendimento para investidores que queiram aplicar em ativos imobiliários. O dinheiro investido é administrado por um gestor, responsável por escolher as aplicações mais vantajosas para este fundo.

Normalmente, os ativos adquiridos são os próprios empreendimentos, como shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos e industriais. No entanto, existem FII que aplicam em títulos imobiliários, ou seja, investimentos de renda fixa.

Como funciona a rentabilidade de um fundo imobiliário

O investidor de FIIs pode ganhar dinheiro de duas maneiras: com os dividendos que são pagos mensalmente (isentos de IR para PFs) como se fossem aluguéis, ou ganho de capital através da valorização das cotas no mercado secundário.

A lei que criou os FII estabelece que os rendimentos sejam distribuídos aos cotistas, no mínimo, semestralmente. Mas o que acontece, normalmente, é uma distribuição mensal. É importante destacar que esses rendimentos são isentos de Imposto de Renda quando dentro das seguintes condições:

  • O cotista tiver menos do que 10% das cotas do Fundo;
  • O FII tiver no mínimo 50 cotistas;
  • As cotas do FII forem negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

Tipos de Fundo Imobiliário

Embora existam diversos tipos de FII, podemos classificar essa modalidade de investimento em três principais grupos:

Fundos de Papel

São fundos que investem em títulos de renda fixa com garantia imobiliária, como CCIs e CRIs. Estes fundos costumam ter boa rentabilidade sem tanta exposição a riscos, uma vez que seu rendimento está atrelado à inflação mais taxa prefixada.

Os CRIs mais comuns no mercado são os corporativos, quando o devedor é uma empresa, e os pulverizados, quando são utilizados para financiar a compra de vários imóveis residenciais ou loteamentos, por exemplo.

Fundos de Tijolo

São fundos que investem em empreendimentos prontos, normalmente sem risco de obra. Esses empreendimentos são alugados para empresas, em contratos típicos ou atípicos.

Nos contratos típicos, os valores do aluguel são revisionados recorrentemente. Em compensação, o locatário pode sair a qualquer momento, pagando uma multa leve.

Já nos contratos atípicos, o locatário fica preso até o seu vencimento. Caso ele deseje sair antecipadamente, deve pagar todo o fluxo que ficaria em aberto até o vencimento do contrato, o que traz segurança e estabilidade de retornos para o investidor.

Estes fundos costumam ter rendimentos mais constantes, já que estão atrelados a um contrato que garante a renda mensal a ser distribuída aos cotistas.

Fundos de Desenvolvimento

São aqueles fundos que destinam seus recursos para o desenvolvimento de obras. Basicamente, têm como objetivo obter lucro com a venda dos imóveis prontos.

Estes são indicados para investidores com um perfil arrojado, uma vez que envolvem riscos maiores. Mas, ao mesmo tempo, costumam trazer ótimos retornos aos investidores.

 

Por que investir em Fundos Imobiliários

Renda mensal isenta de IR

Investindo em fundos imobiliários, existe a possibilidade de uma renda mensal muito parecida com os aluguéis. Mas, em oposição ao aluguel convencional, tem uma rentabilidade melhor e é isento de imposto de renda.

Facilidade

Essa renda mensal requer muito menos trabalho e preocupação. No fundo imobiliário, a compra, manutenção, controle e cobrança do aluguel do imóvel é de responsabilidade de um gestor profissional, cabendo ao cotista somente receber a renda mensal em sua conta na corretora.

Segurança e retorno

O fundo é constituído pelos recursos de inúmeros cotistas, gerando patrimônios relevantes. Isso viabiliza investimentos em imóveis corporativos alugados para grandes empresas, com retorno médio e garantias mais elevadas em relação aos residenciais.

Muitas vezes, a carteira do fundo é bastante diversificada, reduzindo parcialmente o risco de inadimplência.

Acesso e liquidez

Diferente do investimento direto em imóvel, os fundos são negociados na bolsa, permitindo aporte com valores baixos, sem burocracia de cartório e com boa liquidez.

Ganho de capital

Assim como nos investimentos em imóveis, há fundos com perfil de ativos que focam no ganho de capital gerado pela valorização dos imóveis da carteira, ou simplesmente pela valorização da cota, devido a uma melhor rentabilidade dos dividendos mensais. Por isso, muita gente compara as duas opções com ações de empresas negociadas em bolsa.

 

Portanto, podemos dizer que o fundo imobiliário é um investimento que atende à cultura do investidor brasileiro: reduz riscos através de gestão profissional e diversificação, com uma rentabilidade média mais elevada que os aluguéis residenciais, sem custos operacionais e com possibilidade de investimento com valores acessíveis.

Até porque, você não pode vender só o banheiro do seu imóvel quando quiser quitar uma dívida pequena, né?